Atenção: antes de prosseguir, recomenda-se consultar a página Lote Resolvido para obter informações detalhadas sobre os diversos serviços relacionados à regularização de lotes, a fim de identificar qual deles é mais adequado à situação do imóvel.

A regularização de lote é o ato administrativo de reconhecimento do lote descrito no título de Registro de Imóveis, mas que se encontra inserido com dimensões divergentes em relação à planta de loteamento aprovada no Município de Curitiba. Tal procedimento está previsto no Artigo 1.º do Decreto n.º 1938/2023.

Quais imóveis são passíveis de regularização

Essa modalidade é aplicada a imóveis cuja descrição na matrícula ou transcrição difere da planta aprovada. Nesses casos, Consulta Informativa de Lote – CIL, no campo “Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)”, além da denominação da planta de loteamento ou croqui, apresenta também a informação “planta não aprovada”.

 Também são passíveis de regularização os lotes cuja matrícula decorre de decisão judicial que tenha alterado a descrição do imóvel, bem como os imóveis objeto de retificação administrativa, quando não se aplica o procedimento específico de reconhecimento de matrícula retificada.

A regularização de lote é possível mesmo quando o imóvel possui dimensões inferiores ao lote mínimo (área e testada) previsto no zoneamento, por se tratar de reconhecimento de situação pré-existente ou determinada judicialmente. No entanto, não será possível regularizar imóveis encravados ou com testada para via não oficial. 

Nos casos em que houver sobreposição com área de rua configurada em planta aprovada, poderá ser exigida a transferência da área atingida ao Município.

A aprovação de projeto de regularização pode ser solicitada concomitantemente com unificação de lotes, subdivisão de lote ou cadastramento de lote.

Antes da abertura do protocolo, algumas premissas técnicas devem ser observadas:

O proprietário do imóvel deve contratar profissional técnico habilitado para elaborar o projeto e realizar a tramitação e o  acompanhamento do protocolo eletrônico, conforme disposto no Decreto Municipal nº 1133/2025.

O projeto apresentado deve seguir o modelo disponibilizado e demais orientações disponíveis, respeitando dados cadastrais e de plantas anteriormente aprovadas (quando houver), dados da matrícula do imóvel, bem como atender aos parâmetros urbanísticos de parcelamento do solo, sistema viário e demais legislações vigentes.

Todas as plantas de loteamento, projetos de parcelamento de lotes aprovados pela PMC e projetos de rua, bem como as diretrizes de arruamento atualizadas e outros dados cadastrais, estão disponíveis para consulta no Mapa Cadastral da PMC e na Consulta Informativa de Lote – CIL.

Premissas documentais

Quando a situação real do imóvel diverge do que consta na matrícula — seja em área, medidas ou configuração — é necessário apresentar matrícula retificada, obtida pela via administrativa ou judicial, já na primeira análise. Se forem detectadas divergências em relação à situação real do lote que não se enquadram na base cadastral, a retificação poderá ser exigida previamente à aprovação do projeto. Também deve ser apresentada matrícula com registro conclusivo sobre eventuais processos de usucapião ou desapropriação.

Nos casos em que o lote está qualificado na base cadastral como sendo parte de uma ou mais indicações fiscais (geralmente oriundo de usucapião), é necessário obter a indicação fiscal individualizada, conforme a matrícula, por meio do serviço online de criação de indicação fiscal.

O domínio sobre o imóvel deve ser comprovado por meio da apresentação do documento do imóvel (matrícula ou transcrição). Consulte aqui sobre prova de domínio.

Anuência prévia do CMU

Existem situações específicas que exigem parecer favorável prévio do Conselho Municipal do Urbanismo – CMU, para que o protocolo seja aceito. São elas:

• Áreas ou lotes com testada para rua oficial não implantada ou precariamente implantada.
• Quando há atingimento do lote por diretriz de arruamento, observando o disposto no art. 25º da Lei Municipal 14.771/2015 e arts. 3º, 4º e 5º do Decreto 1938/2023. No caso de transferência, a área da diretriz será individualizada, por subdivisão, e a implantação da obra viária será executada às expensas do proprietário e deverá estar concluída no prazo de até 5 (cinco) anos.
• Casos omissos e dispensas de parâmetros e condições previstos na legislação.

Diretriz de arruamento

Caso o interessado deseje questionar uma diretriz de arruamento incidente no seu imóvel, deve solicitar sua alteração ou cancelamento de diretriz viária por meio do serviço online disponível no Portal da PMC.

Abertura e acompanhamento da solicitação de Regularização de lote:

A solicitação de regularização de lote deverá ser realizada por meio de protocolo com tramitação online, conforme o disposto no Decreto Municipal nº XXX. Para efetuar a abertura do protocolo, é necessário seguir as orientações contidas no Manual do Usuário. Após a abertura, será gerada a Guia de Recolhimento (GR) correspondente ao serviço solicitado, cujos valores são reajustados anualmente por decreto específico. O protocolo somente será encaminhado para análise após a compensação bancária do pagamento. Em alguns casos, poderá ser necessário quitar GR complementar ou taxa específica no portal GROSMMA, referente à emissão da Autorização Ambiental para Unificação e Subdivisão (AUS).

A documentação mínima para Regularização de lote poderá ser consultada no artigo 8º do  Decreto Municipal nº 1133/2025, especificamente nos incisos II, III, IV, ou V, conforme situação aplicável ao lote.

Durante a tramitação, o processo eletrônico poderá ser encaminhado para análise técnica de outras secretarias ou órgãos municipais, como a SMOP (para aceite quanto à faixa não edificável de drenagem), a CAPC (para anuência em casos de Unidade de Interesse de Preservação – UIP e/ou bem tombado) ou a UCE (para verificação dos alvarás aprovados com base nos parâmetros urbanísticos do zoneamento vigente) Verifique orientações aqui.

Caso a análise do projeto requeira anuência de órgãos externos à Prefeitura de Curitiba, como Copel, Sanepar, DNIT, Petrobrás ou outras concessionárias, essa poderá ser obtida até o prazo final do protocolo de parcelamento. Durante a análise técnica, poderão ainda ser solicitados documentos complementares, conforme as especificidades do projeto.

Aprovação e finalização do protocolo de Regularização de lote:

Uma vez aprovado, o projeto será disponibilizado em formato digital (PDF), acompanhado da certificação digital de autenticidade.

A regularização reconhecerá o imóvel conforme descrito em sua matrícula ou transcrição, não sendo necessário solicitar a abertura de nova matrícula junto ao serviço de registro de imóveis.

A atualização dos dados cadastrais na Consulta Informativa do Lote e do talão do IPTU, ocorrerá automaticamente após a aprovação final, no próprio protocolo digital. O interessado não precisará complementar a documentação para essa etapa.

Respostas a dúvidas por e-mail

Dúvidas relacionadas ao assunto podem ser encaminhadas para o e-mail: cadastrotecnico@curitiba.pr.gov.br

Secretaria Municipal do Urbanismo