Ele mora a uma caminhada do trabalho e tudo o que precisa está a menos de um quilômetro de casa. O gerente comercial Rafael Eugênio Domingues, 29 anos, representa o novo perfil do morador do Centro de Curitiba. Transferido pela empresa para a capital, ele escolheu comprar um apartamento de 20 metros quadrados, sem depender de carro próprio, priorizando praticidade, mobilidade e qualidade de vida.
“Consigo resolver tudo morando aqui no Centro de Curitiba. Tenho todos os serviços e comércio próximos e faço tudo sem a necessidade de um veículo”, resume Domingues, que há quase cinco meses vive em um estúdio no Edifício Manhattan Tower, inaugurado em setembro na esquina das ruas André de Barros e Lourenço Pinto.
A escolha do bairro foi motivada por desejos cada vez mais comuns entre jovens profissionais: proximidade do trabalho, acesso fácil a comércio, serviços, transporte público e opções de lazer, além do potencial de valorização imobiliária.
“Quando vi que era próximo do trabalho, centralizado e com essa possibilidade de valorização, pensei que era útil e agradável”, recorda Rafael. Para ele, a possibilidade de fazer quase tudo a pé — do supermercado ao shopping, a poucas quadras de casa — foi um outro diferencial decisivo pelo prédio no Centro.
Segurança e sensação de tranquilidade do bairro também pesaram na decisão do gerente comercial, especialmente na comparação com o Centro da cidade onde ele morava anteriormente, Recife (PE).
Rafael mora em um prédio de uso misto (residencial e comercial) que tem 21 andares e 340 unidades habitacionais. Além disso, o edifício Manhattan Tower segue o conceito de “fachada ativa”, com cinco lojas no térreo, em que a construção se volta para a rua, para as calçadas.
Esse conceito, defendido pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) em regiões como o Centro, valoriza tanto o imóvel como a região, pois aumenta a conveniência e fluxo de pessoas, tornando o entorno mais agradável, dinâmico e comercialmente atraente, além de mais seguro (vigilância natural).
Mercado
O Centro de Curitiba passou a ser o bairro “queridinho” do setor imobiliário, com vários edifícios residenciais de apartamentos compactos sendo entregues ou em fim de obras, por duas combinações.
Com infraestrutura já consolidada, a região central (incluindo o bairro São Francisco) volta a atrair moradores e investidores por conta de diferenciais como comércio diversificado, serviços públicos, museus, faculdades, hospitais, espaços de lazer, vida noturna e transporte eficiente para toda a cidade.
Além disso, há uma crescente procura por imóveis compactos, como estúdios e apartamentos menores, alinhados a um cotidiano prático. “Hoje, os apartamentos compactos têm em média, entre 25 e 30 metros quadrados, no Centro de Curitiba. Há um claro processo de compactação das metragens, nos últimos anos, não só em Curitiba, mas no mercado brasileiro como um todo”, explica Guilherme Werner, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégia, empresa de pesquisa e consultoria referência nacional em mercado imobiliário no país.
De acordo com um levantamento da Brain, entre janeiro de 2023 e agosto de 2025, dos 21 lançamentos de edifícios residenciais feitos no Centro da capital, 100% eram de apartamentos compactos. Estes novos prédios - em diferentes etapas de construção - vão ofertar 4.557 apartamentos nos próximos dois anos no bairro.
Primeira moradia
O presidente da Confraria Imobiliária de Curitiba, Carlos Eduardo Canto, avalia que o movimento de retomada residencial do Centro é claro e promissor. Ele cita tanto o número crescente de novos empreendimentos quanto as ações do poder público voltadas à valorização da região e ao incentivo à moradia.
“As construtoras e incorporadoras estão com projetos e em busca de novas oportunidades de terrenos propícios para estes empreendimentos, principalmente, para prédios acima de 20 andares. A maioria dos empreendimentos é de apartamentos compactos e com três grupos de compradores: investidores, jovens que adquirem para a primeira moradia e pessoas com mais de 60 anos que preferem caminhar e viver o dia a dia do seu bairro”, justifica Canto.
O presidente da Confraria Imobiliária ressalta ainda que, com o programa Curitiba de Volta ao Centro, a Prefeitura tem a oportunidade realmente de redesenvolver a região de forma sustentável.
“Curitiba, conhecida historicamente por iniciativas de urbanismo inovador, parece agora reposicionar seu centro como palco de um novo estilo de vida. O movimento sinaliza uma tentativa de equilibrar investimento público-privado, cultura, compartilhamento, incentivo ao retrofit de prédios antigos para uso misto e diversidade de perfis e idades de moradores. É um caminho que, com as ações previstas no programa Curitiba de Volta ao Centro e com investimentos do setor da construção civil, pode devolver ao coração da cidade a vitalidade e a convivência que marcaram gerações”, avalia Canto.
Para Renata Agalli, proprietária da Agalli Imóveis e vice-presidente da Associação dos Proprietários de Imobiliárias do Paraná (ADPI), o Centro de Curitiba vive uma verdadeira revolução imobiliária. “Há os investidores e aquele comprador que é jovem, que quer um primeiro imóvel, que defende um centro revitalizado e que adota um transporte público mais enxuto em virtude dos aplicativos. Tudo isso faz do Centro o bairro queridinho desses clientes”, observa ela.
A vice-presidente da ADPI também reconhece que o setor imobiliário vê no Centro a expansão necessária em oferta de imóveis de habitação e sente que o poder público passou a ser seu aliado neste desafio. "Enquanto construtores e incorporadoras vêm com projetos ousados, a Prefeitura também de forma ousada propõe revitalizações importantes para o Centro, tornando a região atrativa tanto a construtores quanto a compradores”, reforça Renata.
Megaedifício
Um dos projetos que simbolizam essa retomada do setor imobiliário pelo Centro será lançado em fevereiro pela curitibana Hype Empreendimentos. O megaedifício terá cerca de 750 unidades, entre estúdios e apartamentos de 24 a 48 metros quadrados, distribuídas em 32 andares e aproximadamente 34 mil m² de área, tornando-se um dos maiores empreendimentos residenciais já lançados no Centro de Curitiba.
O edifício, que deve ter suas obras iniciadas ainda em 2026, também tem outro diferencial: terá também “fachada ativa”, ao conectar a Rua André de Barros à Avenida Marechal Floriano Peixoto, com uma galeria com sete lojas, no térreo. No local hoje está o espaço Hype Living, que promove eventos de ocupação do Centro (como feiras e festivais) e expõe os lançamentos da incorporadora.
“Nossos três próximos lançamentos, incluindo o edifício da André de Barros, serão no Centro. Identificamos uma oportunidade no bairro. Ou seja, uma brecha que nos permitiu criar um projeto que valoriza a história local e estabelece condições para o surgimento de uma nova dinâmica para moradores e frequentadores”, explica Nikolas Batista, diretor de incorporação da Hype.
Com mais de 70 projetos entregues, incluindo três obras no primeiro semestre desse ano, a Hype também já lançou em 2025 um prédio residencial no São Francisco. O edifício Bosque Hype Casa Nativa, com estúdios e apartamentos de 24 m² até 150 m², já tem unidades à venda. As obras começam este ano.
Curitiba de Volta ao Centro
Lançado pelo prefeito Eduardo Pimentel em 2025, o programa Curitiba de Volta ao Centro vem realizando várias ações que começam a transformar para melhor a região (que inclui o São Francisco).
Entre as medidas já em andamento estão a realização de eventos. como o Domingo no Centro; a requalificação urbanística como a realizada na Rua Emiliano Perneta; a ampliação da segurança com ações conjuntas da Guarda Municipal e demais forças de segurança (Centro Seguro); a melhoria da iluminação pública, que aumenta a sensação de segurança e valoriza o espaço urbano; o reforço de equipes da FAS para resgate da população em risco social; a reocupação de imóveis antigos (Estúdio Riachuelo e Novo Creafro) e incentivos ao comércio e a preservação histórica.
Uma medida já adotada pelo programa para estimular a construção de novos prédios no bairro é a liberação de exigência de vagas de estacionamento. Essa medida já está alinhada a esse novo perfil de morador e comprador de imóveis residenciais no Centro: jovens, que muitas vezes não precisam de carro para sua mobilidade.
Pacote inédito
Além disso, em novembro passado, o prefeito Eduardo Pimentel apresentou um pacote inédito de incentivos fiscais e investimentos para o Centro de Curitiba, que já foi aprovado pela Câmara Municipal e está em fase final de regulamentação.
O pacote prevê investimentos de até R$ 163 milhões até 2032 para estimular o retrofit de prédios, o restauro de imóveis históricos, a habitação popular e o fortalecimento do comércio e da cultura na região central. A Prefeitura vai ainda reduzir e até zerar impostos, promover remissão de débitos e, por meio de subvenção, custear até 50% dos investimentos em projetos na região.
Haverá também estímulos construtivos extras de flexibilização de parâmetros urbanísticos e para aquisição de potencial construtivo de imóveis de interesse histórico.