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Uso do solo

Pesquisa inédita aponta o perfil da produção imobiliária em Curitiba

Pesquisa inédita aponta o perfil da produção imobiliária em Curitiba. Ilustração: IPPUC

Nas últimas duas décadas os grandes edifícios construídos em Curitiba se concentraram na região central e imediações, especialmente na porção do território que se estende nas direções Leste-Oeste e Nordeste-Sudoeste. Nesses endereços estão os empreendimentos imobiliários de maior densidade, que concentram o maior volume de pessoas em um só local. No mesmo período, os limites da cidade, tanto ao Norte quanto ao Sul, receberam maior número de construções de residências, em grande parte de unidades unifamiliares.

Informações sobre essa produção e a análise das características dos empreendimentos produzidos, entre edifícios residenciais, comerciais, casas, condomínios, entre outros, constam no Perfil da Produção Imobiliária Formal em Curitiba, elaborado pelo setor de Monitoração da Supervisão de Informações do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc).

“É um trabalho inédito, referenciado nos alvarás de construção emitidos pela Secretaria Municipal do Urbanismo que já obtiveram Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO), ou seja, nos empreendimentos imobiliários efetivamente concluídos no período considerado”, explica a arquiteta Mônica Máximo da Silva, coordenadora da pesquisa.

Em termos de zoneamento, este cenário mostra que as edificações de maior concentração de pessoas têm endereço no Setor Especial Estrutural e da Zona Residencial 4 (ZR4) em duas frentes de crescimento: uma que inicia no bairro Portão e se estende até o Cabral e outra que vai do bairro Cristo Rei ao Bigorrilho.

E que, em igual tempo, houve grande volume de habitações de interesse social (unidades residenciais unifamiliares) implantado nas bordas do município em as áreas de expansão da cidade, localizadas nos extremos Norte, na Barreirinha, Cachoeira e Atuba, e ao Sul, nos bairros Tatuquara e Campo de Santana.

Zoneamento

O objetivo da sondagem, de acordo com a arquiteta do setor de Monitoração do Ippuc, é o de cruzar informações da produção imobiliária com a lei de zoneamento de 2000 e verificar se houve conformidade entre o desenho urbano existente e o que foi proposto na legislação.

“Na pesquisa verificamos 65 mil registros na base de dados do Urbanismo. As informações apontam um início de reversão do esvaziamento da região central”, explica Mônica. Conforme a arquiteta, embora haja uma produção periférica considerável, fruto da disponibilidade e do preço dos terrenos, os empreendimentos com maior densidade continuam a se concentrar nas regiões infraestruturadas do município.

O desenho urbano da cidade tem particularidades conforme as regiões. Segundo a coordenadora da pesquisa, em locais como o Xaxim, Cajuru, Atuba e Bairro Alto, por exemplo, predominam habitações unifamiliares em série, os conhecidos sobrados geminados. Já em Santa Felicidade estão os condomínios residenciais e no Tatuquara e Campo de Santana, as habitações de interesse social. Unidades habitacionais com grandes áreas estão localizadas no entorno de parques e na Nova Curitiba, bem como e os edifícios comerciais na Zona Central e em parte das Estruturais.

Construções existentes

Os empreendimentos imobiliários que integram a pesquisa tiveram o certificado de vistoria e conclusão de obra (CVCO) emitido entre 2000 e 2016 e a opção pelo uso da data de emissão do CVCO foi pela necessidade de se analisar os empreendimentos efetivamente concluídos.

No trabalho são considerados apenas os novos empreendimentos, ou seja, alvarás emitidos para as finalidades “construção”, “moradia popular” e “outros”, sendo desconsiderados os de reforma, ampliação, demolição e restauro. Quando da aferição do número de empreendimentos e de unidades imobiliárias produzidos, optou-se pela exclusão de alvarás emitidos para a produção exclusiva de edifícios anexos, como edículas, área de recreação, guarita, portaria e garagens.

Segundo o economista urbano Alberto Paranhos, um dos coordenadores da revisão da Lei de Zoneamento, cuja proposta foi encaminhada em meados deste ano ao Legislativo Municipal, o Perfil da Produção Imobiliária é uma ferramenta importante que auxiliou no trabalho de revisão da legislação.

“Os dados apontam que a lei de zoneamento tem predominância no processo de ocupação da cidade. A nova proposta é feita justamente para ajustar o crescimento às novas necessidades urbanas”, observa.

Lei de Zoneamento

Em 1º de agosto, o prefeito Rafael Greca entregou à Câmara Municipal a Mensagem de Lei 034/2018 com a proposta da nova Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo. É uma atualização do pacote básico de leis e decretos que compõem a Lei 9.800/2000. O Legislativo deverá analisar a proposta e promover audiências públicas antes da votação que deverá ocorrer no primeiro semestre de 2019.  

Em complemento à Lei Básica de Zoneamento, o Ippuc está trabalhando, juntamente o Conselho da Cidade (Concitiba), na elaboração das propostas dos instrumentos de Outorga Onerosa do Direito de Construir, Transferência do Direito de Construir e Cotas de Potencial Construtivo (anteriormente chamadas de PEG - Programa Especial de Governo).

Em outubro de 2016, a administração anterior havia enviado uma proposta ao Legislativo que foi arquivada ao final da legislatura sem ter sido votada. Por determinação do prefeito Rafael Greca, no início desta gestão o Ippuc montou uma força-tarefa para a atualização da Lei e a sua adequação ao Plano Diretor e ao plano de desenvolvimento proposto para a cidade.

Ao encaminhar a nova Lei de Zoneamento, Greca destacou que a nova legislação não é uma imposição das vontades do prefeito e do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) sobre a cidade, mas sim fruto do desejo dos curitibanos manifestado em consultas públicas.

São destaques na proposta encaminhada à Câmara, o aumento da área de comércio e serviços para 400 m² em qualquer lugar da cidade, coeficiente relativamente maior para habitação na Zona Central, o aumento da área de comércio e serviços de 400 m² para 2.000 m² em vias setoriais e coletoras, e a criação de uma tipologia nova Zona de Uso Misto 3 (ZUM-3) que estimula a convivência entre habitação e não-habitação, especialmente no Vale do Pinhão.

No processo de revisão da Lei de Zoneamento foram feitas audiências públicas cobrindo todas as regionais da cidade e também workshop com a participação de lideranças de entidades de classe (o chamado G10) e de associações de moradores, profissionais de arquitetura e engenharia e vereadores. Mais de mil sugestões foram encaminhadas nas audiências e pela internet pelo portal da Lei de Zoneamento no site da Prefeitura.