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Prefeitura Municipal de Curitiba

Redesenvolvimento

Ippuc projeta modelo inédito de ocupação para o Campo de Santana

14/12/2015 09:58:00

Imagine um lugar com moradias para várias faixas de renda, muito espaço para lazer, áreas de circulação exclusivas para pedestres e ciclistas, acessibilidade, creches, escolas, unidade de saúde, liceu de ofício, locais de comércio e serviços, hortas comunitárias, sistema viário inteiramente planejado, transporte coletivo, manejo inteligente dos resíduos sólidos, implantação de um equipamento cultural para valorizar as tradições da região e, para completar, tudo cercado por amplas áreas verdes.

Isso poderá se tornar realidade para cerca de 4.700 famílias, no bairro Campo de Santana, a partir de um projeto proposto pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc), num trabalho realizado em parceria com a Cohab. O projeto, inédito no Brasil, baseia-se no conceito de redesenvolvimento urbano, instrumento previsto no texto do novo Plano Diretor de Curitiba. A meta é garantir a ocupação ordenada da região, que é cercada de áreas verdes, garantindo assim a preservação ambiental.

Ele já foi apresentado aos proprietários de áreas na região e tem sido discutido em uma série de reuniões com todos os envolvidos. “Sabemos que é um projeto que foge dos padrões, mas acreditamos em sua viabilidade por se tratar de uma operação que beneficiará a todos: proprietários, moradores, comerciantes, prestadores de serviço, investidores e poder público”, afirma o presidente do Ippuc, Sérgio Póvoa Pires.

A área escolhida, localizada na região sul de Curitiba, possui 1.133.255 metros quadrados. Possui maciços florestais que somam 228.229 metros quadrados e trechos banhados pelo rio Barigüi e outros cursos d’água. Na atualidade, o local possui apenas 32 residências, onde vivem cerca de 100 pessoas. Existem somente 4 mil metros quadrados  de áreas edificadas, 102 mil metros quadrados dedicados à agricultura e alguns barracões que abrigam olarias, pois a produção cerâmica é a atividade tradicional da região. Com baixíssima densidade habitacional e pertencente a apenas 16 proprietários, a região é ideal para abrigar um projeto de redesenvolvimento urbano – o nome curitibano para reajuste de terrenos, ou land readjustment.

Criado no século 19, na Alemanha, e muito aplicado no Japão e na Colômbia, esse instrumento consiste em reunir os proprietários, que, após abrirem mão de suas áreas originais, veem a região se valorizar em função do novo projeto urbanístico e das benfeitorias. O retorno financeiro para os proprietários pode ocorrer de diversas maneiras: pagamento em dinheiro, recebimento de um ou mais imóveis em troca ou, ainda, a combinação dessas opções.

Fechados os acordos, o território passa a ser reparcelado e reordenado de acordo com o projeto. A área destinada ao redesenvolvimento urbano poderá contar com o trabalho de incorporadores e investidores profissionais. Também existe a possibilidade de os próprios donos da terra se transformarem em investidores. “Experiências internacionais comprovam que, com a valorização das áreas afetadas, todos saem ganhando em função do processo de urbanização, da flexibilização de parâmetros construtivos e da valorização da terra impulsionada pelas benfeitorias”, explica a arquiteta do Ippuc Emanoele Leal, uma das coordenadoras técnicas do projeto.

Escolha do local

Três fatores levaram os especialistas do Ippuc a eleger a área no Campo de Santana para a implantação do projeto: poucos proprietários; menos de 1% da área é habitada; e há grande interesse do poder público na conservação ambiental em função das áreas verdes, da proximidade com o Refúgio do Bugio e da presença do rio Barigui. “Se nada for feito, em pouco tempo a região poderá ser descaracterizada e sofrer com ocupações irregulares, invasões e a pressão vinda da região metropolitana. Acreditamos que, com o redesenvolvimento urbano, poderemos adensar a área, conservar o meio ambiente, prover infraestrutura e garantir a valorização imobiliária”, aposta o diretor presidente da Cohab, Ubiraci Rodrigues.

“Queremos promover uma acupuntura metropolitana e criar uma nova centralidade numa área que é vital para o desenvolvimento de toda a região”, adianta a arquiteta do Ippuc Adriana Garcia Matias, referindo-se à localização estratégica da área: perto da refinaria da Petrobrás, em Araucária; do município de Fazenda Rio Grande, que possui o maior crescimento populacional da região; e da área industrial de São José dos Pinhais.

Radiografia atual da região

• Atualmente, 40% da área apresentam restrições urbanísticas (pela passagem do oleoduto da Petrobrás, existência de linhas de alta tensão da Copel e da Eletrosul, e previsão de traçado da Via Metropolitana) e ambientais (pela proximidade com o rio Barigui e outros cursos d’água, presença dos bosques de vegetação nativa e existência de cavas).

• Por se tratar de um Setor Especial de Ocupação Integrada (SEOI), o zoneamento urbano de Curitiba prevê que, do total de áreas sem restrições de uso, 40% sejam doados para a implantação de equipamentos públicos e comunitários.

• Na atual configuração, a grande maioria dos lotes não possui frente para a rua.

• O zoneamento atual permite apenas a implantação de comércio e serviços de pequeno porte.

• A construção de edifícios na região tem altura limitada em quatro pavimentos.

• Existe a ameaça constante de invasões e ocupações irregulares nas áreas com restrições de uso.

• Se for implantando somente o projeto Minha Casa Minha Vida, a legislação federal que rege este programa não permite que a área seja ocupada com equipamentos públicos, o que gera problemas sociais pela falta de creches, escolas e postos de saúde, desvalorizando a região.

Vantagens com o Redesenvolvimento Urbano

• Planejamento integrado.

• Valorização financeira de toda a área.

• Maior atratividade para vendas e diversificação dos produtos imobiliários.

• Espaços públicos de maior qualidade.

• Grandes quadras desenhadas para favorecer o convívio entre os moradores

• Proteção a pedestres e ciclistas.

• Melhor aproveitamento das áreas públicas e privadas.

• A implantação dos equipamentos públicos ocorre em sincronia com a chegada dos moradores.

• Implantação do Parque da Cerâmica para valorizar a atividade mais tradicional da região, atraindo estudantes, moradores locais e turistas.

• Implantação de hortas comunitárias no espaço sob as linhas de alta tensão, melhorando a qualidade da alimentação da comunidade e incentivando a economia.

• Proteção às áreas verdes e no entrono dos cursos d’água.

• Projetos voltados à sustentabilidade: paisagismo com árvores nativas, implantação de piso drenante para a circulação de pedestres, captação de água da chuva para reuso em casas e edifícios, estacionamento de veículos com piso permeável, instalação de células fotovoltaicas, implantação de mirantes para estimular a convivência com o rio Barigui e instalação de estações de sustentabilidade.

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